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不動産を探す際、折込チラシ、情報誌、インターネットなどさまざまな媒体から探すことができます。あまり知られていませんが、そうした広告には共通の「規約」が存在していて、ルールに則って物件情報が掲載されています。本記事では、不動産を探すにあたって知っておきたい広告の見方を解説しています。
不動産広告に対しては、消費者保護を目的とした規制があります。そのうちの一つ宅地建物取引業法では、誇大広告の禁止や広告開始時期の制限が設けられています。また、業界の自主規制ではありますが、公正取引委員会認定の「不動産の表示に関する公正競争規約」(表示規約)により、広告の表示方法や基準が定められています。不動産広告が消費者に正確で公平な情報を提供するための規制です。
不動産広告では広告ができるタイミングも決まっています。新築物件の広告は建築確認後、造成工事中の宅地は開発許可後でなければ掲載ができません。建築完了前の広告には建築確認番号、造成工事完了前の宅地には開発許可番号を記載し、架空の番号を載せることは禁止されています。
不動産広告では、建築後1年未満、かつ未入居(誰も住んだことのない状態)を「新築」と表示しています。それ以外の物件が「中古」となります。
基本的には、実際に販売するものでなければ不動産広告に掲載できません。しかし、建築工事完了前の物件では、施工者が過去に施工した同一構造・階数・仕様の類似物件の写真・動画を使用できます。その際には他物件のものである旨を明記しなければなりません。また、周辺施設を紹介するときは、物件からの距離や徒歩時間を明らかにする必要があります。
本来不動産の価格は全物件に表示が必要ですが、多数の物件を販売する場合は、最低価格、最高価格、最多価格帯とその戸数を表示します。価格には上下水道や都市ガス供給施設の費用が含まれます。共用施設や特別施設の維持管理費がかかる場合、その内容と金額も表示する必要があります。
㎡単位で表示されますので、「坪」単位での表示がない場合もあります。なお、㎡単位で表示された面積を3.3で割ると、坪単位のおおむねの面積となります。
延べ床面積は㎡単位で表示され、地下室や車庫を含む場合はその旨と面積を示します。マンションのバルコニーや屋根裏収納(グルニエ)は面積に含まれません。建物面積は壁芯面積で表示されますが、登記記録は内法面積で示されます。中古マンションでは登記記録の内法面積が表示されることがあります。
間取は公正競争表示規約で使用基準が定められており、居室数やリビングダイニングなどの部屋状況は「3LDK」のように表します。3は部屋数、LDKは居間・食堂・台所、DKは食堂・台所を意味し、最低限の広さが必要です。例えば、3畳の食堂と台所はKと表示され、DKとはなりません。間取図では畳数が記載され、1畳は1.62㎡で計算されます。また「納戸」は採光・換気が基準に適合しないため、居室として認められず、洋室や書斎とは表示できません。
物件の所在地は、新築分譲住宅の場合は地番まで表示されます。中古住宅の場合は、地番は省略できるため記載しないことも多いです。また、地番は登記記録(登記簿)に表示された地番のことで、一般的に使われる住居表示の番号とは異なる場合があります。
不動産広告には、不動産会社の立場が「売り主」「代理」「媒介(仲介)」のいずれかが明示されます。この取引態様によって仲介手数料の有無が決まります。媒介には一般媒介と専任媒介があり、専任媒介の場合は「媒介(専任)」のように表示されます。
不動産の売買や仲介には宅地建物取引業の免許が必要です。複数の都道府県に事務所がある会社は国土交通大臣の免許、一つの都道府県のみの場合は都道府県知事の免許で営業します。免許番号は広告に必ず記載され、免許権者や更新回数が確認可能です。( )内の数字は免許の更新回数で、免許は5年ごとに更新されます。数字が大きいほど長期間営業していることを意味します。