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中古物件を購入する場合、購入前にしっかりと確認したつもりでも、いざ住み始めると欠陥が見つかってしまうケースがあります。このような中古住宅購入に伴うリスクに備えるためには、どのような部分に注意したら良いのでしょうか。本記事では、契約不適合責任や住宅瑕疵保険など住宅購入前に押さえておきたいポイントについてまとめました。
あまり考えたくないことですが、中古の住宅を購入した場合に不具合や欠陥が見つかるケースがあります。このようなケースについては、売主に対して「契約不適合責任」の追求を行う可能性が考えられます。
「契約不適合責任」は、以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものです。売買などの契約に基づいて引き渡された目的物の種類・数量・品質が契約と異なっていた場合、買主に対して売主が負担する法的な責任を指しています。
住宅瑕疵保険は、住宅の検査と保証がセットになった保険制度です。不動産取引が行われた住宅でもし欠陥や不具合などの瑕疵が見つかった場合には、補修費用などが保険金として支払われる内容の保険です。この住宅瑕疵保険は、適用される範囲が決まっており、「構造耐力上主要な部分および雨水の侵入を防止する部分」となっています。
ちなみに住宅瑕疵保険にもさまざまな種類があり、中古住宅に対する瑕疵保険は「既存住宅売買瑕疵保険」といいます。また、中古住宅の瑕疵保険に入るためには、保険の建物検査を受け、合格する必要があります。
かつての瑕疵担保責任の場合は「損害賠償請求」と「契約解除」の2つのみとなっていました。しかし2020年4月に瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わり、それまでは追求ができなかった「修補請求」と「代金減額請求」が行えるようになったことから、より買主が手厚く保護されることとなりました。
中古物件のリスクに備える一つの選択肢として、住宅瑕疵保険への加入有無を確認することがあります。購入を検討している中古住宅がある場合には、加入しているかどうかを確認しましょう。また、売主に対しても住宅瑕疵保険に加入してもらえるように依頼してみることがおすすめといえます。
ホームインスペクションを利用するのもひとつの選択肢といえます。契約前にホームインスペクションを行うことで、第三者の立場から住宅の劣化状況や欠陥の有無など、その建物のコンディションを確認することが可能となります。すなわち、ホームインスペクションを行うことによって欠陥や不具合を抱えている建物が事前に把握でき、そのような住宅の購入を防げる点がメリットといえます。
契約不適合責任を追求するにあたっての注意点は、「期間の制限」が設けられている点です。買主は制限期間の間に契約不適合責任の追求をするための対応を行っていくことが重要になってきます。
具体的な期間については、「買主は売主に対し、契約不適合を知ったときから1年以内に契約不適合の存在を通知する」と定められています。
「契約不適合責任の免責」とは、売買後の保証について、売主の責任を免除する、ということを指しています。この場合、売買契約書に特約として免責事項を記載する必要があります。この免責特約としては、水漏れ・シロアリ被害・家の傾き・基礎の腐食などが挙げられますが、この免責特約が多いほど、物件の引き渡しを行った後に万が一欠陥が見つかったとしても、売主に損害賠償などを求めるのは難しくなる可能性が高くなります。
また、この免責特約は売主と買主の同意があって初めて有効になるものです。そのため、免責特約について記載した契約書を交わした場合には無効にできなくなることから、買主は注意が必要な部分であるといえます。
