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不動産購入にあたり最終的な判断となるのが重要事項説明です。「説明書を受け取ったけれど、内容が難しそう」「説明をされても理解できるかわからない」と不安な方もいるでしょう。ですが、ここでしっかり確認しておかないと契約後のトラブルに発展する可能性があります。重要事項説明とそのポイントについて解説します。
重要事項説明とは、売買契約・貸借契約・委託契約をする際に、契約に関する重要事項を説明することです。例えば一戸建ての場合、宅地建物の取引、保険の販売、建築設計契約などに際して宅地建物取引業法により、重要事項説明を買主に対して行うことが法に基づいて定められています。
説明は宅地建物取引士がおこないます。説明をする際、宅地建物取引士は「宅地建物取引士証」を提示しなければならないため、必ず確認してください。説明を行う宅地建物取引士が作成・記名した書面を交付して説明することが求められています。この書面に書かれている作成者（説明をする宅地建物取引士）の情報が提示された宅地建物取引士証の記載と一致していることを確認しましょう。紙の書面にかえて、電磁的方法で行う方法も認められています。交付された書面は厳重に保管すべきです。
重要事項説明書には契約の条件、費用、リスク、法律に関することがこまかく記載されています。説明後、契約者は受領書に署名をします。契約内容を十分理解しないまま署名をして「知らなかった」では済まされません。見落としのないようにしっかり目を通してください。
建物の所在地や種類、面積、構造などが記載されています。住宅ローン控除や各種税金の減額措置などを利用する際に面積が要件となるため、確認が必要です。
土地の権利や建物の所有権が正確に記載されているか、今の所有者以外に権利を持っている人がいないかどうかもチェックしてください。所有権以外で抵当権が登記されているケースがあります。土地と建物の建物の権利は分かれています。それぞれについて現在の所有者・抵当権を必ずチェックしてください。内容についてしっかり説明を受けましょう。
都市計画法で定められている用途地域や地域地区の種類が記載されています。ここを見ると、購入する物件が一戸建てに適した地域なのか、マンション向きなのかなど、その地域で建築できる建物の概要がわかります。
建築基準法による建ぺい率や容積率、建物の高さ制限などが記載されています。これによって建物の階数や用途が決まるので確認しておきましょう。
契約条件には、手付金や固定資産税や都市計画税の精算金など、売買代金以外に授受される金額や契約解除について、契約に違反した場合の損害賠償の予定額・違約金に関することが書かれています。
どのような場合に契約解除ができるのか、解除の手続き、解除の期限について確認してください。契約解除はトラブルが発生することも多いのでしっかり把握しておきましょう。違約金のトラブルも多いため、違約金の有無も確認しておくことが大切です。
契約内容に反している事実が認められた場合に、売主が負うべき責任（契約不適合責任あるいは担保責任の履行といいます）もしっかり確認しましょう。
不動産を購入するときは、購入価格以外に登記費用や仲介手数料、税金など費用がかかります。住宅ローンを利用する予定であれば、金利や返済条件などの内容をチェックしましょう。住宅ローンが受けられなかった場合の措置についての説明もあります。
仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が決められており、上限額は物件価格によって異なります。ただし、売主が不動産会社の場合、仲介手数料は発生しません。
上下水道や電気、ガスなどのライフラインの整備状況や上下水道の処理方法が記載されています。未整備だった場合、負担金が必要となる可能性もあるため注意しましょう。
耐震性や断熱性、シロアリ被害の有無など、建物の構造や設備の状態についても確認してください。中古住宅の場合、建物の状況調査や耐震診断についての調査経歴の有無、新築時の工事用図面や行政からの許可証（確認済証、検査済証）なども説明対象となります。調査記録や書類が整っているのは管理状態の良い物件です。
スーパーがあるので買い物に便利、周辺に学校や病院がある、最寄り駅が近いなど、近隣の施設や交通機関の情報をチェックすることも大切です。
周辺にゴミ処理場がある、飲食店が点在していれば営業による騒音や臭気が気になり、店舗や営業所であれば車が頻繁に移動します。騒音や悪臭などの環境問題についても確認しましょう。
特約事項には、重要事項説明書で記載できなかったことや対象物件で告知しなければいけない重要なことが書かれているので確認してください。
重要事項説明書に記載されている内容は多く、説明する時間もかかります。専門用語や法律用語も出てくるため専門知識がないと理解するのは難しいです。わからないことや疑問点は遠慮せずに質問しましょう。トラブルを防ぐために見落としがないようにしっかり確認してください。
