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不動産の購入と関わりの深い住宅ローンの種類や、それぞれのメリット・デメリットを解説します。
住宅ローンは、借入先の特徴ごとに「民間融資」「公的融資」「協調融資」の3種類に分けることができます。
民間融資とは、銀行や農協など、民間の金融機関が提供する住宅ローンのこと。特徴としては、企業によってさまざまな特色のある商品が用意されていること、取り扱っている金利のタイプが多いことなどが挙げられます。
なお、借入の際は、勤務形態や年収など、さまざまな基準に基づく審査を受ける必要があります。就職・転職して間もない場合や、融資の返済を滞納した過去がある場合などは、審査が通らないことも…。
公的融資とは、市区町村や都道府県のような自治体、つまり公的機関が設けている融資制度のことです。市などから直接お金を借り入れるケースのほか、特定の金融機関と提携し、利子の一部を自治体が一定期間援助してくれるというものも。
公的融資には、「民間ローンよりも金利が低めであることが多い」「審査の基準が比較的緩やか」といったメリットがあります。ただし、住宅ローンを取り扱っている自治体そのものが減少傾向にあるという難点も。利用を検討している場合は、まず自治体に問い合わせるところから始めましょう。
財形融資とは、「勤務先で財形貯蓄を1年以上行い、かつ残高が50万円以上ある」など、一定の条件を満たした人が利用できる融資制度のことを言います。公的融資の一種であり、民間のローンやフラット35と併用することも可能です。
財形融資には、「融資の手数料・保証料がかからない」「金利が5年ごとに見直される」という特徴があります。前者は財形融資ならではの特長ですが、後者は必ずしもメリットになるとは限らない点に注意が必要です。また、財形融資は企業の福利厚生の一種であるため、勤め先の企業が財形貯蓄制度を導入していない場合は利用することができません。
協調融資は、公的機関である住宅金融支援機構と、民間の金融機関の連携により提供される住宅ローンです。借入時の金利が変動せず、ずっと適用される「長期固定金利」が特徴の「フラット35」や、借入期間が20年以下であることを条件により低い金利で利用できる「フラット20」といった種類があります。
例えば、フラット35の場合は、「比較的審査が通りやすい」「金利が一定なので返済計画が立てやすい」といったメリットが。しかし、「初めから金利が高めに設定されており、総返済額が高額になりやすい」「一定条件を満たす高品質な住宅にしか利用できない」といった難点も存在します。
住宅ローンの金利は、大きく「全期間固定金利型」「変動金利型」「固定金利期間選択型」の3つのタイプに分かれます。
借入時の金利が、変動することなくずっと適用されるタイプです。代表的なものとしては、フラット35が挙げられます。
将来にわたって返済額が変わらないため返済計画が立てやすく、安心感がある点が魅力ですが、その反面、「初めから金利がやや高めに設定されている」「市場金利が低下しても返済額が減らず、利点を享受できない」といったデメリットもあります。
その時々の金融情勢によって金利が変動し、一定（※1）の見直し期間ごとに返済額が変わるタイプです。
変動金利型の長所としては、他のタイプに比べて金利が低く設定されていることが多い点、低金利のメリットを享受しやすい点が挙げられます。また、金利が上昇した際にも、借入時の125％を上限に返済額が上がらないシステムを採用しているところが多いため、返済額が急激に跳ね上がるようなことはほぼありません。
ただし、変動した金利に伴う利息の変化については、「125％が上限」のルールが適用されない点に注意が必要です。そのため、金利が急上昇した場合などには元金の返済が滞り、最悪の場合は破綻してしまう恐れも。変動金利型の住宅ローンは、資金面にある程度の余裕がある人に向いているといえるでしょう。
※1…一般的には、5年ごとに返済額の見直しが行われます。
3年間、5年間など、一定の期間中のみ金利が変動しないタイプのローンです。期間満了後は、変動金利型か固定金利選択型のどちらかを選択（※2）し、返済を続けることになります。
借入時の金利は変動金利型ほど低くはないものの、全期間固定型よりは低めに設定されていることがほとんどです。そのため、「一定期間の間は確実に返済計画を立てることができ、かつ返済額も低めに抑えられる」というメリットがあります。
ただし、期間満了後に改めて固定金利期間選択型を選ぶ場合はその時点での金利が適用されるため、返済額が上がってしまうことも。また、変動金利型を選ぶ場合は、金利が上がるリスクに備える必要が生じます。
※2…期間満了後の選択肢が、変動金利型のみの住宅ローンもあります。
